VALLARTA SEASIDE PROPERTIESThe Bay Report: Reporte del mercado de Puerto Vallarta y Bahía de Banderas
La mitad de los listados aún no existe
Casi la mitad del inventario activo es preventa. La oferta real es mucho más ajustada que el titular.
Precios +8%, pero enfriándose
El valor por m² está estable y las viviendas tardan 38% más en venderse. Subir no es estar caliente.
22 meses, no 32
Al descontar la preventa, la oferta de vivienda existente es un tercio más ajustada que la cifra bruta.
El mercado de un vistazo
Estas son ventas residenciales cerradas en Puerto Vallarta y Bahía de Banderas durante los doce meses que terminan en julio de 2026, comparadas con los doce meses anteriores. El cambio año contra año se muestra en cada cifra.
| Métrica | Valor | Año contra año |
|---|---|---|
| Precio mediano de venta | US$400,000 (aprox. MX$7.2M) | ▲ +7.5% |
| Precio mediano por m² | US$3,900 | ▼ -1.3% |
| Días medianos en el mercado | 221 días | ▲ +38.1% |
| Oferta de vivienda existente (reventa) | 21.8 meses | no preventa |
| Oferta combinada (todos los listados) | 31.6 meses | inflada por la preventa |
| Vendidas sobre precio de lista | 11% | de las ventas cerradas |
| Cierres residenciales (12 meses) | 1,261 | ▲ +10.8% |
| Preventa como % de listados activos | 49% | sobre plano, aún no construidas |
| Preventa como % de los cierres | 26% | del último año |
Precio y volumen por trimestre
Los últimos diez trimestres, toda la bahía. El precio mediano de venta se enfrió desde su pico de inicios de 2026 mientras el volumen se mantuvo fuerte.
| Trimestre | Precio mediano de venta | Viviendas vendidas |
|---|---|---|
| 2T 2024 | US$429,000 | 112 |
| 3T 2024 | US$345,000 | 149 |
| 4T 2024 | US$377,000 | 200 |
| 1T 2025 | US$393,000 | 310 |
| 2T 2025 | US$361,000 | 424 |
| 3T 2025 | US$385,000 | 302 |
| 4T 2025 | US$415,000 | 322 |
| 1T 2026 | US$415,000 | 311 |
| 2T 2026 | US$377,000 | 353 |
| 3T 2026 | US$380,000 | 77 |
El efecto de la preventa
De cada listado que aparece como “activo” en la bahía, una gran parte es preventa: unidades vendidas sobre plano que no se entregarán en uno a tres años. Contarlas como oferta disponible exagera mucho el exceso. Cerca del 49% de los listados activos son preventa, y el 26% de los cierres del último año lo fueron. Alrededor de 1,564 unidades se entregan hasta 2028.
| Año de entrega | Unidades programadas |
|---|---|
| 2025 | 51 |
| 2026 | 611 |
| 2027 | 581 |
| 2028 | 372 |
La preventa cierra en cerca de US$4,126/m² frente a US$3,697/m² de la vivienda existente, un sobreprecio de 12% por obra nueva, y permanece mucho más tiempo como listado: una mediana de 335 días contra 197 de la reventa. Los compradores pueden usar el calendario de obra nueva como palanca en precio y tiempos. Los vendedores de vivienda existente deben valuar a su propio mercado, por debajo del m² de obra nueva.
Qué compra su presupuesto
Lo que realmente cambió de manos en cada presupuesto durante el último año: tamaño interior típico, recámaras, con qué frecuencia incluía vista al mar, y dónde se vendió la mayor parte.
| Presupuesto | Tamaño típico | Recámaras | Vista al mar | % de ventas | Dónde se vendió más |
|---|---|---|---|---|---|
| Menos de US$300k | 67 m² | 2 rec. | 8% | 400 (32%) | Versalles, Centro |
| US$300k a 500k | 101 m² | 2 rec. | 19% | 413 (33%) | Marina, Zona Romántica |
| US$500k a 1M | 145 m² | 2 rec. | 52% | 336 (27%) | Marina, Zona Romántica |
| US$1M o más | 276 m² | 3 rec. | 76% | 112 (9%) | Marina, Conchas Chinas |
| Recámaras | Precio mediano de venta | % de ventas |
|---|---|---|
| 1 recámara | US$315,000 | 19% |
| 2 recámaras | US$399,000 | 45% |
| 3+ recámaras | US$593,000 | 32% |
El condominio de dos recámaras es el caballo de batalla de la bahía: 45% de todas las ventas a una mediana de US$399,000.
Negociación y tiempo de venta
En un mercado de comprador, las preguntas reales son cuánto ceden los vendedores y cuánto tardan las viviendas. Aquí está el rango honesto, no solo la mediana.
| Medida | Valor |
|---|---|
| Viviendas que venden bajo precio de lista | 67% |
| Recorte mediano del primer precio a la venta | 5.1% |
| Viviendas que venden en 90 días | 13% |
| Viviendas sin vender tras un año | 26% |
| Días en el mercado, cuartil más rápido (pct 25) | 127 días |
| Días en el mercado, mediana | 221 días |
| Días en el mercado, cuartil más lento (pct 75) | 369 días |
| Sobreprecio por vista al mar por m² | +33% |
| Ventas en efectivo (donde se registra financiamiento) | ~91% |
Por comunidad
Cada zona año contra año, con la cifra de oferta que le importa al comprador (vivienda existente, no preventa), días medianos en el mercado, porcentaje de preventa y la cuota mensual típica. Donde una cifra de oferta parece alta, casi siempre son torres de preventa inflándola, no demanda débil por vivienda existente.
| Comunidad | Venta mediana | Año/año | Precio/m² | Días med. | Oferta existente | Preventa | Cuota/mes |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zona Romántica | US$425,000 | ▼ -4.9% | US$5,166 | 200 días | 13.2 meses | 54% | MX$6,600 |
| Centro + 5 de Diciembre | US$350,000 | ▼ -7.4% | US$3,902 | 177 días | 13.7 meses | 58% | MX$5,500 |
| Conchas Chinas | US$978,000 | ▲ +2.9% | US$5,182 | 190 días | 17.5 meses | 5% | MX$12,400 |
| Amapas | US$725,000 | ▲ +7.4% | US$4,364 | 181 días | 16.5 meses | 55% | MX$11,350 |
| Marina Vallarta + Zona Hotelera | US$503,000 | ▲ +32.4% | US$4,227 | 282 días | 23.3 meses | 65% | MX$7,350 |
| Versalles + Fluvial | US$320,000 | ▼ -9.6% | US$3,365 | 250 días | 13.2 meses | 70% | MX$4,300 |
El costo real de ser propietario
Fideicomiso. Dentro de la zona restringida costera, los extranjeros son propietarios a través de un fideicomiso bancario, renovable y heredable, con una cuota anual modesta. Es normal, seguro, y así es como la mayoría de los compradores de este reporte son dueños de su vivienda.
Gastos de cierre. Presupueste alrededor de 5 a 8% del precio para el cierre: impuesto de adquisición, notario, constitución del fideicomiso y registro, a cargo del comprador. En una vivienda de US$400,000 son cerca de US$26,000, más o menos.
Mantenerla. Las cuotas de arriba, más el impuesto predial que es bajo para estándares de EE. UU. y Canadá, y el fideicomiso y el seguro. Todo revisado con usted antes de que escriba una oferta.
Cómo leer su propia calle
El Bay Report es la imagen de toda la bahía. Para su edificio, calle y presupuesto específicos, pregúntele a Vivi, nuestra concierge de IA, o solicite una evaluación de mercado gratuita revisada personalmente por Alan Muchantef, broker miembro de AMPI.
Esta información se considera confiable pero no está garantizada. La información aquí provista ha sido puesta a disposición por el sistema Flexmls IDX y puede no corresponder al listado del proveedor.