VALLARTA SEASIDE PROPERTIESThe Bay Report: Reporte del mercado de Puerto Vallarta y Bahía de Banderas
La mitad de los listados aún no existe
Casi la mitad del inventario activo es preventa. La oferta real es mucho más ajustada que el titular.
Precios +8%, pero enfriándose
El valor por m² está estable y las viviendas tardan 38% más en venderse. Subir no es estar caliente.
22 meses, no 32
Al descontar la preventa, la oferta de vivienda existente es un tercio más ajustada que la cifra bruta.
El mercado de un vistazo
Estas son ventas residenciales cerradas en Puerto Vallarta y Bahía de Banderas durante los doce meses que terminan en julio de 2026, comparadas con los doce meses anteriores. El cambio año contra año se muestra en cada cifra.
| Métrica | Valor | Año contra año |
|---|---|---|
| Precio mediano de venta | US$403,000 (aprox. MX$7.3M) | ▲ +8.3% |
| Precio mediano por m² | US$3,882 | ▼ -1.8% |
| Días medianos en el mercado | 232 días | ▲ +45.0% |
| Oferta de vivienda existente (reventa) | 20.8 meses | no preventa |
| Oferta combinada (todos los listados) | 30.1 meses | inflada por la preventa |
| Vendidas sobre precio de lista | 11% | de las ventas cerradas |
| Cierres residenciales (12 meses) | 1,340 | ▲ +17.8% |
| Preventa como % de listados activos | 50% | sobre plano, aún no construidas |
| Preventa como % de los cierres | 28% | del último año |
La bahía se enfría a favor del comprador. El precio mediano subió +8.3%, pero eso refleja un giro hacia unidades más grandes: el valor por m² se mantuvo estable y el tiempo de venta aumentó +45.0%. El inventario sigue creciendo, impulsado por una ola de preventa, mientras la demanda extranjera se mantiene constante pero paciente. Las viviendas buenas y bien valuadas siguen vendiéndose. Todo lo demás se queda. Los precios medianos son sensibles a la mezcla y reflejan lo que se vendió, no una apreciación pura.
Precio y volumen por trimestre
Los trimestres completos más recientes (hasta 2T 2026), toda la bahía. El precio mediano de venta se enfrió desde su pico de inicios de 2026 mientras el volumen se mantuvo fuerte.
| Trimestre | Precio mediano de venta | Viviendas vendidas |
|---|---|---|
| 2T 2024 | US$429,000 | 112 |
| 3T 2024 | US$345,000 | 149 |
| 4T 2024 | US$377,000 | 200 |
| 1T 2025 | US$393,000 | 310 |
| 2T 2025 | US$361,000 | 424 |
| 3T 2025 | US$390,000 | 305 |
| 4T 2025 | US$420,000 | 343 |
| 1T 2026 | US$422,000 | 326 |
| 2T 2026 | US$380,000 | 367 |
El efecto de la preventa
De cada listado que aparece como “activo” en la bahía, una gran parte es preventa: unidades vendidas sobre plano que no se entregarán en uno a tres años. Contarlas como oferta disponible exagera mucho el exceso. Cerca del 50% de los listados activos son preventa, y el 28% de los cierres del último año lo fueron. Alrededor de 1,571 unidades se entregan hasta 2028.
| Año de entrega | Unidades programadas |
|---|---|
| 2025 | 78 |
| 2026 | 618 |
| 2027 | 581 |
| 2028 | 372 |
La preventa cierra en cerca de US$4,102/m² frente a US$3,693/m² de la vivienda existente, un sobreprecio de 11% por obra nueva, y permanece mucho más tiempo como listado: una mediana de 373 días contra 199 de la reventa. Los compradores pueden usar el calendario de obra nueva como palanca en precio y tiempos. Los vendedores de vivienda existente deben valuar a su propio mercado, por debajo del m² de obra nueva.
Qué compra su presupuesto
Lo que realmente cambió de manos en cada presupuesto durante el último año: tamaño interior típico, recámaras, con qué frecuencia incluía vista al mar, y dónde se vendió la mayor parte.
| Presupuesto | Tamaño típico | Recámaras | Vista al mar | % de ventas | Dónde se vendió más |
|---|---|---|---|---|---|
| Menos de US$300k | 66 m² | 2 rec. | 8% | 413 (31%) | Versalles, Centro |
| US$300k a 500k | 102 m² | 2 rec. | 20% | 443 (33%) | Marina, Zona Romántica |
| US$500k a 1M | 147 m² | 2 rec. | 50% | 366 (27%) | Marina, Zona Romántica |
| US$1M o más | 274 m² | 3 rec. | 77% | 118 (9%) | Marina, Conchas Chinas |
| Recámaras | Precio mediano de venta | % de ventas |
|---|---|---|
| 1 recámara | US$315,000 | 19% |
| 2 recámaras | US$400,000 | 44% |
| 3+ recámaras | US$600,000 | 33% |
El condominio de dos recámaras es el caballo de batalla de la bahía: 44% de todas las ventas a una mediana de US$400,000.
Negociación y tiempo de venta
En un mercado de comprador, las preguntas reales son cuánto ceden los vendedores y cuánto tardan las viviendas. Aquí está el rango honesto, no solo la mediana.
| Medida | Valor |
|---|---|
| Viviendas que venden bajo precio de lista | 67% |
| Recorte mediano del primer precio a la venta | 5.2% |
| Viviendas que venden en 90 días | 12% |
| Viviendas sin vender tras un año | 29% |
| Días en el mercado, cuartil más rápido (pct 25) | 132 días |
| Días en el mercado, mediana | 232 días |
| Días en el mercado, cuartil más lento (pct 75) | 395 días |
| Sobreprecio por vista al mar por m² | +33% |
| Ventas en efectivo (donde se registra financiamiento) | ~91% |
Valúe al nivel, o apenas por debajo, del último comparable real y atraerá al 12% que se mueve rápido. Persiga el mercado desde arriba y se unirá al 29% que sigue sin venderse un año después. En esta bahía, la paciencia no es una estrategia. El precio sí.
Por comunidad
Cada zona año contra año, con la cifra de oferta que le importa al comprador (vivienda existente, no preventa), días medianos en el mercado, porcentaje de preventa y la cuota mensual típica. Donde una cifra de oferta parece alta, casi siempre son torres de preventa inflándola, no demanda débil por vivienda existente.
| Comunidad | Venta mediana | Año/año | Precio/m² | Días med. | Oferta existente | Preventa | Cuota/mes |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zona Romántica | US$425,000 | ▼ -4.9% | US$5,231 | 213 días | 12.8 meses | 54% | MX$6,600 |
| Centro + 5 de Diciembre | US$357,000 | ▼ -5.6% | US$3,896 | 180 días | 12.8 meses | 59% | MX$5,500 |
| Conchas Chinas | US$978,000 | ▲ +2.9% | US$5,182 | 190 días | 16.2 meses | 5% | MX$12,400 |
| Amapas | US$725,000 | ▲ +7.4% | US$4,312 | 181 días | 16.9 meses | 53% | MX$11,350 |
| Marina Vallarta + Zona Hotelera | US$510,000 | ▲ +34.2% | US$4,178 | 321 días | 22.4 meses | 66% | MX$7,350 |
| Versalles + Fluvial | US$329,000 | ▼ -7.1% | US$3,372 | 274 días | 13.0 meses | 69% | MX$4,300 |
El costo real de ser propietario
Fideicomiso. Dentro de la zona restringida costera, los extranjeros son propietarios a través de un fideicomiso bancario, renovable y heredable, con una cuota anual modesta. Es normal, seguro, y así es como la mayoría de los compradores de este reporte son dueños de su vivienda.
Gastos de cierre. Presupueste alrededor de 5 a 8% del precio para el cierre: impuesto de adquisición, notario, constitución del fideicomiso y registro, a cargo del comprador. En una vivienda de US$403,000 son cerca de US$26,200, más o menos.
Mantenerla. Las cuotas de arriba, más el impuesto predial que es bajo para estándares de EE. UU. y Canadá, y el fideicomiso y el seguro. Todo revisado con usted antes de que escriba una oferta.
Cómo leer su propia calle
El Bay Report es la imagen de toda la bahía. Para su edificio, calle y presupuesto específicos, pregúntele a Vivi, nuestra concierge de IA, o solicite una evaluación de mercado gratuita revisada personalmente por Alan Muchantef, broker miembro de AMPI.
Esta información se considera confiable pero no está garantizada. La información aquí provista ha sido puesta a disposición por el sistema Flexmls IDX y puede no corresponder al listado del proveedor. Basado en informacion de la MLS de AMPI/Regional para el periodo agosto 2025 al agosto 2026. La informacion de la MLS se considera confiable pero no esta garantizada como exacta por la MLS.
Licencia: estas estadísticas agregadas pueden citarse o republicarse con atribución a Vallarta Seaside Properties y un enlace a esta página. Los datos de listados MLS subyacentes no se redistribuyen.
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